La question « qui paie quoi » paralyse de nombreux projets en copropriété. Les copropriétaires sans EV ne souhaitent pas contribuer à une infrastructure qu’ils n’utilisent pas. Les conducteurs d’EV ne veulent pas payer un surcoût injuste parce qu’ils sont les premiers à investir. Voici quatre modèles que nous voyons fonctionner dans la pratique.

Modèle 1 : le financement par l’utilisateur (le plus courant)

Seuls les copropriétaires qui souhaitent effectivement une borne de recharge paient les coûts associés. L’infrastructure partagée (câble principal, armoire de distribution, éventuels frais de plateforme) est répartie entre tous les participants — et non sur l’ensemble de la copropriété. Avantage : équitable et juridiquement clair. Inconvénient : les premiers participants paient proportionnellement plus (car l’infrastructure est répartie sur peu de personnes).

Modèle 2 : financement par la copropriété avec décompte individuel

La copropriété supporte le coût de l’infrastructure (via le capital de réserve ou une contribution de projet). Chaque utilisateur paie uniquement sa consommation réelle via un comptage individuel. Avantage : la barrière à l’entrée disparaît, pas de « pénalité du premier arrivant ». Inconvénient : nécessite une majorité suffisante (généralement 4/5) car cela touche aux frais des non-utilisateurs.

Modèle 3 : financement par un tiers

Un tiers externe (certains fournisseurs d’énergie, CPO spécialisés dans la recharge) finance et exploite l’infrastructure moyennant une redevance d’utilisation par kWh. La copropriété ne paie rien à l’avance, les utilisateurs paient un tarif légèrement majoré pendant la période contractuelle (généralement 10 à 15 ans). Avantage : investissement nul. Inconvénient : tarif au kWh plus élevé et engagement contractuel.

Modèle 4 : hybride

Une combinaison où la copropriété finance l’infrastructure principale (câbles, armoire de distribution) en tant que plus-value partagée, et les utilisateurs paient leur propre borne et leur raccordement. C’est souvent le compromis pragmatique en cas d’avis partagés lors de l’AG.

Ce que dit le Code civil à ce sujet

Depuis la modification de la loi de 2018 (et les compléments de 2024), chaque copropriétaire a le droit d’installer une borne de recharge à ses propres frais, à condition d’en informer le syndic et la copropriété. La copropriété ne peut refuser ce droit, elle peut seulement imposer des conditions raisonnables concernant l’exécution technique. Cela renforce la position des conducteurs d’EV mais ne résout pas la question du financement.

Ce qu’il faut fixer au préalable

Trois points dans le contrat de gestion ou le règlement d’ordre intérieur :

  1. Qui est propriétaire de quel composant ? (Infrastructure principale = copropriété, borne individuelle = copropriétaire.)
  2. Que se passe-t-il lors de la vente d’un appartement ? (La borne reste généralement en place et est reprise.)
  3. Comment le tarif est-il indexé annuellement ? (Selon le prix du fournisseur ou de manière fixe.)

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